Constructiile, impulsionate de cererea de spatii pentru birouri

Chiriile pe metrul patrat de birouri plaseaza Bucurestiul in randul capitalelor ieftine ale Europei, cu 179 euro/mp anual, la polul opus aflandu-se Londra (1200 euro) sau Parisul (650 euro).

Cu toate acestea, investitia in birouri e una foarte profitabila aici, intrucat costurile constructiilor sunt semnificativ mai mici. Cladirile noi si locatiile fostelor intreprinderi comuniste sunt veritabile plasamente pentru companiile imobiliare internationale si in asteptarea integrarii de la care se asteapta o dezvoltare economica accelerata prin sosirea reprezentantelor mai multor firme europene.

Suprafetele care se vor da in folosinta in acest an, circa 140.000 e mp, aproape vor dubla spatiile disponibile spre inchiriere in Bucuresti.

Location, location, location

Primul pas catre lansarea unei afaceri imobiliare de succes poate fi si cel mai dificil, atunci cand se opteaza pentru o cladire de lux care trebuie situata intr-o zona centrala, pe o suprafata suficient de generoasa pentru a gazdui suficiente locuri de parcare. Este vorba, bineinteles, de achizitia terenului, care trebuie situat cat mai aproape de centru, cu multe legaturi de transport, eventual metrou. O astfel de locatie costa cam 600 de euro/mp si este nevoie de suprafete intre 400 si 2.000 de mp. Facilitatile de transport si vizibilitatea vor asigura, dupa construire o inchiriere mai rapida si recuperarea banilor. Cele mai multe din aceste investitii in sedii de prima mana din Bucuresti au reusit sa isi inchirieze suprafetele chiar si integral inainte de finalizarea constructiei. Chiar daca dezvoltarea pe verticala este de natura sa creasca rata de profit atat printr-o folosire mai intensa a terenului, cat si prin prestanta pe care o da un sediu intr-o cladire inalta pentru o firma, nu trebuie pierdut din vedere ca firmele doresc si un sediu suficient de extins pe orizontala pentru a avea daca nu toti angajatii, cel putin pe cei din departamentele apropiate la acelasi etaj.

Pentru birourile de clasa A sunt necesare multiple imbunatatiri precum aer conditionat, tavane false, decoratiuni interioare si ferestre foarte mari, eventual pereti din sticla, etc. Urmeaza alte detalii de infrastructura: paza asigurata pentru cladire si parcare, linii telefonice, internet de mare viteza. Un plus, pe langa coordonatele deja enuntate ale unei locatii bune, este si vecinatatea cu sediul unei firme de top, eventual multinationale.

Alternativa mai ieftina la turnurile din otel si sticla sunt fostele intreprinderi comuniste care au suprafete uriase inutile, dar au nevoie de investitii pentru amenajare. Intreprinderi ca Vulcan sau Semanatoarea adapostesc acum o sumedenie de societati comerciale si chiar studiouri de televiziune. Pentru afacerile din domeniul media, echivalentul ar fi Casa Scanteii (rebotezata Casa Presei) care adaposteste cele mai multe publicatii, edituri, agentii de presa si televiziuni, desi e o constructie absolut neprimitoare, foarte greu de incalzit si ventilat, cu holuri si anexe care ii reduc foarte mult suprafata utila. Zona Grozavesti-Semanatoarea a atras si investitorii din constructii prin suprafetele rnai ieftine decat cele centrale. Astfe a aparut noul sediu Connex de pe Orhideelor, apartinand Global BC, care a costat 15 milioane de dolari, sediile mai multor companii de software si imobiliare construite de Ayash BC.

Cea mai spectaculoasa aparitie pe piata spatiilor de birouri o constituie Charles de Gaulle Plaza, impozanta constructie din vecinatatea Televiziunii Romane, construita de Avrig 35. Principalii locatari ai cladirii sunt Connex si HVB Bank. Cladirea are 16 etaje pe structura din otel, cu o parcare subterana de 365 de locuri, pe 5 nivele. Aceasta este, de altfel, cea mai mare parcare subterana din Romania. Accesul in parcare (prin Aviatorilor) este monitorizat de camere de supraveghere. Suprafata birourilor este de 33.000 de metri patrati din cei 40.000 de metri patrati ai cladirii. Cladirea are o priveliste superba catre Lacul Herastrau si este dotata cu restaurant si centru medical.

Spatiile sunt extrem de generoase, cam 1400 de metri patrati pot fi inchiriati pe fiecare etaj, spatii neintrerupte de coloane sau pereti de rezistenta. Spatiile de intretinere si auxiliare sunt in afara acestei suprafete utile a birourilor.

La interior, elementul definitoriu al cladirii este spectaculosul atrium inalt de 14 etaje care ofera o panorama speciala de la fiecare nivel si are un efect impresionant asupra vizitatorilor inca de la intrare, furnizand lumina naturala.

Peretii exteriori dinspre Piata Charles de Gaulle, Dorobanti si Aviatorilor sunt acoperiti in intregime in sticla laminata termoizolanta. Acest perete cortina este o alta sursa de lumina naturala. Tot din sticla sunt si usile de acces la lift. Cele trei sferturi de cladire acoperite de peretele cortina o transforma intr-una din cele mai mari imobile din sticla din Europa de Est.

A fost prima fatada mullion din sticla folosita in Romania. Panourile de sticla scad in grosime de la vest la est pentru un transfer termic optim.

Podelele inaltate ofera un acces flexibil la retelele electrice si de telecomunicatii. Sunt disponibile linii de telefonie internationala si internet prin fibra optica. Spatiile de birouri oferite spre inchiriere sunt deja acoperite de mochete anti-statice pentru trafic intens.

Tavanul fals acopera instalatia de aer conditionat si ofera o buna izolatie fonica. Peretii despartitori sunt ajustabili in functie de nevoile chiriasilor.

Lifturile panoramice din sticla ating o viteza de 2,5 m/s. Costul total al proiectului a fost de 30 de milioane de dolari.

Proiectul a apartinut Westfourth Architecture, compania new-yorkeza care a proiectat si noul sediu Orange din Piata Victoriei (Europa House).

Marile companii opteaza pentru sediile impunatoare care sa devina embleme ale succesului corporatist. Lafarge, deja posesorul unui sediu spectaculos in zona Sfantu gheorghe isi va muta cartierul general in Modrogani, intr-o cladire de 5.400 de mp, cu un perete placat cu beton la fatada si trei pereti cortina din sticla pentru celelalte laturi.

Optiunea pentru peretii cortina din sticla e justificata prin dorinta de a dugera modernismul, transparenta si dinamismul companiei, dar si prin avantajul unor astfel de tehnologii. Peretii cortina pot fi montati in scurt timp, finisarea este perfecta, iar culorile sunt stabile. Tamplaria din aluminiu e etansa impotriva infiltratiilor de apa, nu se degradeaza si nu rugineste; rezista la forte ale vantului de 140 km/h. Izolarea termica este ridicata prin folosirea profilelor cu rupere termica.

Terenurile disponibile in nordul orasului se mentin la preturi piperate, iar cele din centru sunt aproape inexistente in suprafete mari. Este motivul pentru care investitorii isi incearca norocul in sud. Primul proiect de anvergura va aparea in Berceni, pe Bulevardul Metalurgiei. Bavaria Office Center va fi inaugurat in aceasta vara si va avea 5.600 de mp si 170 de locuri de parcare.

Fiecare dintre cele sapte nivele va avea peste 800 de mp disponibili pentru birouri. Finisajele interioare promit sa fie demne de categoria A, iar incalzirea va fi asigurata de o centrala termica proprie.

(articol publicat in revista Constructii civile si industriale, februarie 2006)